Sozialer Wohnungsbau

Karl-Marx-Hof in Wien

George-Washington-Hof in Wien

Als sozialen Wohnungsbau bezeichnet man den staatlich geförderten Bau von Wohnungen, insbesondere für soziale Gruppen, die ihren Wohnungsbedarf nicht am freien Wohnungsmarkt decken können. Zur Belegungsbindung tritt eine höchstzulässige Miete („Kostenmiete“), wie sie im deutschen Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) oder vergleichbaren Landesgesetzen in Österreich geregelt ist. Diese zweckgebundenen Wohnungen sind sowohl belegungs- als auch mietgebunden.

Je nach Staatssystem ist der soziale Wohnungsbau wirtschafts- und sozialpolitisch eine Ergänzung der Wohnbauförderung oder tritt an deren Stelle.

Entwicklungen und Tendenzen

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Während Deutschland in der Vergangenheit eine der qualitativen und quantitativen Hochburgen des sozialen Wohnungsbaus war, hat, beginnend mit der Abschaffung der Privilegien und Bindungen der Wohnungsgemeinnützigkeit 1988 und fortgeführt mit dem Rückzug des Bundes aus der Förderung, ein deutlicher Bedeutungsverlust des sozialen Wohnungsbaus stattgefunden. Gerade die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit führte dazu, dass ehemalige Sozialwohnungen nicht mehr durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gebunden waren und somit die Privatisierung sowie Renditemaximierung nun börsennotierter Wohnungsunternehmen möglich wurde.

Aufgrund der Förderstruktur des alten sozialen Wohnungsbaus wird sich die Anzahl der Wohnungen im sozialen Wohnungsbau in den kommenden Jahren drastisch verringern. Gab es im Jahr 1987 noch 3,9 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland, so verzeichnete die letzte Volks- und Gebäudezählung Ende 2001 nur noch rund 1,8 Millionen Wohnungen. Jahr für Jahr verlieren ca. 100.000 Wohnungen ihren Status als Sozialwohnung. In der Vergangenheit wurden etwa ein Drittel sozial und preislich gebundene Wohnungen als Voraussetzung für eine sozial ausgleichende Wohnungspolitik angesehen.

Diese Zeiten sind vergangen: In Berlin sind bei laufender Privatisierung im Jahr 2006 noch 9 % im Westteil und 24 % im Ostteil der Stadt den Sozialwohnungen zuzuzählen. Dresden hat seine Bestände vollständig verkauft, und in den Großstädten von über 200.000 Einwohnern beträgt der kommunale Anteil gerade noch 8 %. Während in der Vergangenheit davon ausgegangen werden konnte, dass nach der Förderfrist die kommunalen Wohnungsunternehmen ihre frei gewordenen Bestände zu Mieten im unteren Marktbereich und an geringer verdienende Haushalte vermieten würden, wird diese Sicherheit, auch in Zukunft umfangreiche kostengünstige Bestände zur Verfügung stellen zu können, durch die Privatisierung der früheren Bestände des sozialen Wohnungsbaus in Frage gestellt.

Die Kontroverse um mögliche Privatisierungen kumuliert insbesondere in zwei Punkten:

• Kritiker einer Privatisierung behaupten, dass private Investoren vielfach nach einer Rosinenpflückerstrategie handeln. Gute und verkäufliche Bestände werden gut saniert und teuer vermarktet, so dass diese Wohnungen für ärmere Bevölkerungskreise nicht mehr in Frage kommen. Ärmere Mieter seien damit auf die schrumpfenden Restbestände des sozialen Wohnungsbaus angewiesen oder müssten in schlechtere und kleinere Wohnungen umziehen. Oft müssen die gestiegenen Mieten durch Transferzahlungen (Wohngeld o. ä.) ausgeglichen werden, wodurch langfristig der Verkaufserlös für die Kommunen und andere staatliche Eigentümer geschmälert bzw. aufgezehrt wird. Innerhalb der Sozialwohnungsbestände wird ein „creaming the poor“ betrieben, wo an die „besten“ unter den Armen bevorzugt vermietet wird.

• Befürworter einer Privatisierung argumentieren, dass das Interesse an entsprechenden Wohnungen immer ein Indiz für das ungenutzte Potenzial (sowohl vom Wert als auch mit Blick auf die Stadtentwicklung) ist: Wenn die Gemeinschaft – wo es möglich ist in bester Lage – Wohnungen faktisch in einem schlechteren Zustand hält, um geringe Mieten zu rechtfertigen, sei dies letztlich nichts anderes als eine Art indirekte Verschwendung auf Kosten der Steuerzahler. Besser wäre es, die Wohnungen möglichst zu verkaufen (je größer das ungenutzte Potenzial, desto größer der Verkaufserlös) und mit den erzielten Einnahmen den sozialen Wohnungsbau an anderer Stelle zu finanzieren. Die Bewohner müssten deswegen keineswegs schlechter gestellt werden. Im Idealfall ermögliche der Verkaufserlös sowohl die Renovierung/Modernisierung auf den neuesten Stand als auch Ausgaben für weitere soziale Zwecke (sogenannte doppelte Dividende). Im Übrigen sei angesichts der enormen Schuldenlasten insbesondere von Großstädten diese Art der „stillen Verschwendung“ ohnehin nicht akzeptabel. Durch die Hochzinsphase nach der Wiedervereinigung 1989 gewann dieses Argument an Gewicht.

Der zweite Debattenpunkt kreist um die Frage, ob und ggf. unter welchen Umständen sich soziale Brennpunkte bilden. Einerseits wird befürchtet, dass durch Privatisierungen die soziale Entmischung – und damit letztlich eine soziale Polarisierung – der Städte verstärkt wird. Andererseits wird darauf verwiesen, dass sich gerade in Gegenden mit vielen Sozialwohnungen solche Brennpunkte längst gebildet hätten und dies keine Frage der Eigentumsverhältnisse sei.

Insgesamt können weder staatliche/kommunale Eigentumsverhältnisse an Wohnungen noch private Investoren immer einen politisch gewollten, sozial als notwendig erachteten Bestand an Sozialwohnungen garantieren. Darum kann der Ergänzung durch alternative Eigentumsformen eine wachsende Bedeutung zukommen. Voraussetzung ist die Selbstorganisation von Bewohnern, wie sie in den Wohnungsgenossenschaften und anderen alternativen Formen des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums eine lange Tradition haben sowie neue experimentelle Formen.

Sozialer Wohnungsbau in Deutschland

Sanierter Wohnkomplex „Hannibal“ in Dortmund

Über Jahrzehnte war die gesetzliche Grundlage in der Bundesrepublik Deutschland das II. Wohnungsbaugesetz, das als Ziel formulierte, Wohnungen zu schaffen, die nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für breite Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind (Zitat aus § 1 II. WoBauG). Neben der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum wurde bereits nach dem II. WoBauG außerdem der Erwerb von selbstgenutztem Immobilieneigentum für einen breiten Bevölkerungskreis ermöglicht. Dieses Gesetz wurde zum 1. September 2001 abgelöst durch das Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts. Es enthält das Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG). Es regelt den Wohnungsbau und andere Maßnahmen zur Unterstützung von Haushalten mit Mietwohnungen, einschließlich genossenschaftlichem Wohnraum, und die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum für Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Neben der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum soll außerdem der Erwerb von selbstgenutztem Immobilieneigentum für einen breiten Bevölkerungskreis ermöglicht werden.

Zur Vorbereitung und Optimierung der Wohnungsbauprogramme der Bundesrepublik Deutschland und der deutschen Länder wurden seit 1949 vorgeschaltete „Demonstrativbauvorhaben“ durchgeführt, die von den jeweiligen Instituten der staatlich geförderten Bauforschung begleitet und ausgewertet wurden.

Wie in vielen Ländern stellt der soziale oder öffentliche Wohnungsbau in Deutschland eine staatliche Transferleistung dar. Daneben war er bis in die 1990er Jahre mit seinen umfassenden öffentlichen Investitionen ein wichtiges Element der staatlichen Wirtschaftsbeeinflussung und der Städtebaupolitik. Mit dem Umbau der sozialen Sicherungssysteme seit Mitte der 1990er Jahre hat sich die Rolle und Funktion des sozialen oder öffentlichen Wohnungsbaus für die Reproduktion der Stadt und ihrer Mieter gewandelt.

Vorgeschichte

Blick auf vier in den Jahren 1930–1932 von dem Reichenbacher Architekten Curt Feiler (1875–1932) in Mylau/Vogtland als Sozialwohnungskomplex errichtete Wohntürme vom "Typ Feiler"

Der soziale Wohnungsbau in der Bundesrepublik hat seine Vorgeschichte bereits in der Weimarer Republik. In den 1920er-Jahren entstanden in vielen deutschen Städten neue Siedlungen, die insbesondere Bevölkerungsgruppen mit kleinem Einkommen ein gesundes Wohnumfeld bieten sollte. Hintergrund war das anhaltende Wohnungselend in der Kaiserzeit insbesondere in den Arbeitervierteln. Mit Protesten bis hin zum Mietstreik oder Krawallen gegen Zwangsräumungen war im Umfeld der Arbeiterbewegung immer wieder die Forderung nach gesundem und bezahlbarem Wohnraum artikuliert worden. Doch erst nach der Novemberrevolution gab es mit dem Sozialen Wohnungsbau einen Versuch, die Probleme in der Breite anzugehen. Einige berühmte Beispiele finden sich in Berlin, etwa die Hufeisensiedlung im Stadtteil Britz oder die Wohnstadt Carl Legien in Prenzlauer Berg. Sie sind heute Teil des UNESCO-Weltkulturerbes Siedlungen der Berliner Moderne. Beim Projekt Neues Frankfurt unter der Leitung von Ernst May wurde der soziale Wohnungsbau mit einer Erneuerung der Wohnkultur verknüpft.

Während des Nationalsozialismus wurde sozialer Wohnungsbau betrieben. Durch einen „Führererlass“ wurde Robert Ley, Leiter der Deutschen Arbeitsfront (DAF), 1940 zum „Reichskommissar für den sozialen Wohnungsbau“ (RKSW) ernannt. Der RKSW hatte die Aufgabe, Vorbereitungen im deutschen Wohnungsbau für die Zeit nach dem Endsieg zu treffen. Im Führererlass wurden Vorgaben gesetzt, von der Größe der Räume bis zur Miethöhe, von der Durchführung bis Forderung nach Rationalisierung der Bauproduktion. Die DAF hatte so die Chance, Einfluss auf die Gestaltung des Nachkriegsdeutschlands zu nehmen. Der soziale Wohnungsbau sollte die erste genuin nationalsozialistische Wohnungspolitik werden. Seit 1940 wurden im Architekturbüro der DAF die ersten Grundtypen für die standardisierten Grundrisstypen vorgestellt.

Die Fortdauer des Krieges und die Bombenangriffe veränderte die Programmatik und Zielsetzung nationalsozialistischer Wohnungspolitik bzw. brachte sie zum Erliegen.

In den 1950er Jahren wurde in der Bundesrepublik an diese Überlegungen angeknüpft. Der Zustrom von Millionen Heimatvertriebenen, die daraus resultierende Wohnungsnot und das Wirtschaftswunder zwangen die Verantwortlichen zu einer aktiven Wohnungspolitik. Diese mündete in das I. (1950) und II. (1956) Wohnungsbaugesetz.

Vom sozialen Wohnungsbau zur sozialen Wohnraumförderung

Aus einer Tradition der Wohnungsreform und des öffentlichen Wohnungsbaus der Weimarer Republik und seinen beeindruckenden qualitativen Ergebnissen des Modernen Bauens („Neues Bauen“) entstanden nach dem Zweiten Weltkrieg zwei Entwicklungsstränge.

• Ein staatlicher Massenwohnungsbau in der DDR, der über drei Qualitätsperioden vom Bauen in der Nationalen Tradition (1950er Jahre) über eine Phase der internationalen Moderne (1960er Jahre) zum massenhaften Plattenbau in Neubaugebieten und den Innenstädten führte.
• Der soziale Wohnungsbau der Bundesrepublik war dagegen von Anfang an durch ein Nebeneinander von Miet- und Genossenschaftswohnungen und der Förderung des Wohnungseigentums für die im Gesetz beschriebenen Gruppen und häufig in Kombination mit der steuerlichen Förderung durch die Wohnungsgemeinnützigkeit gekennzeichnet. Für den Mietwohnungsbau, der anfangs als Lückenschließung von Kriegsbrachen, später aus Neubau auf der Grünen Wiese und seit den 1970er Jahren auch als Ersatzneubau in Stadterneuerungsgebieten durchgeführt wurde, waren anfangs städtische Gesellschaften die wichtigsten Akteure; sie übernahmen eine wichtige stadt- und sozialpolitische Rolle.

Seit den 1980er Jahren wurden die Länderprogramme zunehmend für private Investoren geöffnet.

Der soziale Wohnungsbau nach dem II. Wohnungsbauförderungsgesetz und nach dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung ist prinzipiell als ein Vertrags- und Finanzierungsinstrument organisiert. Durch unterschiedliche Formen von Subventionen (Baukosten- und Aufwendungszuschüsse, Zinsverbilligung) werden die Mieten unter die Kostenmiete gesenkt und dadurch für die berechtigten unteren Einkommensgruppen geöffnet. Bedingt durch die Laufzeit der Verträge fallen die Bestände des sozialen Wohnungsbaus nach einigen Jahrzehnten dem allgemeinen, durch die Mietengesetzgebung regulierten Markt zu. Dadurch verringert sich der Bestand, seitdem der neu hinzukommende soziale Wohnungsbau deutlich verringert wurde. Eine deutsche Spezialität im europäischen Vergleich ist die Existenz eines quasi sozialen Wohnungsbaus kommunaler Wohnungsbestände. Sie liegen rechtlich außerhalb der Regelungen des sozialen Wohnungsbaus, unterliegen oft faktisch aber ähnlichen Miet- und Belegungsregelungen aufgrund politischer Entscheidungen ihrer öffentlichen Gesellschafter. Dieser quasi soziale Wohnungsbau umfasst jeweils große Teile des komplexen Wohnungsbaus der DDR sowie der aus den Bindungen gefallenen früheren Bestände nach Ende der Bindungsfristen, wobei diese Bestände seit der Jahrhundertwende durch Privatisierung verringert werden (siehe zum Beispiel „Landesentwicklungsgesellschaft“).

Dieser frühere soziale Wohnungsbau wurde im Jahr 2001 durch ein wohnungspolitisches Förderinstrumentarium des Bundes und der Länder abgelöst, das aus mehreren Handlungsebenen besteht.

Soziale Wohnraumförderung

Selbst bei den guten Rahmenbedingungen in weiten Teilen der Bundesrepublik Deutschland und trotz des im Wesentlichen ausgeglichenen Wohnungsmarktes gibt es Haushalte, die sich aus eigener Kraft – aufgrund zu geringen Einkommens oder aufgrund sozialer Merkmale und besonderer Bedürfnisse – nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung werden private Investoren und kommunale Wohnungsunternehmen dabei unterstützt, preiswerte Mietwohnungen für Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten am allgemeinen Wohnungsmarkt bereitzustellen. Gefördert wird vor allem die Modernisierung von vorhandenem Wohnraum zu Gunsten dieser Zielgruppen und der Erwerb kommunaler Belegungsrechte im Bestand. Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung wird von zahlreichen Ländern und Gemeinden die Schaffung von alters- und behindertengerechtem Wohnraum gefördert.

Seit 1949 haben es deshalb alle Bundesregierungen als erforderlich angesehen, die soziale Wohnraumförderung als ein wesentliches Element einer sozial verantwortlichen Wohnungspolitik zu fördern. Bis Ende 2006 hat der Bund deshalb im Haushalt des Bundesministeriums für Verkehr, Wohnungswesen und Stadtentwicklung den Ländern zur Wahrnehmung dieser Aufgabe auf der Grundlage des Art. 104a Abs. 4 Grundgesetz (GG) in Verbindung mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) vom 1. Januar 2002 jährliche Finanzhilfen in wechselnder Höhe zur Verfügung gestellt.

Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 1. September 2006 („Föderalismusreform“) ist mit der Neufassung des Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG die soziale Wohnraumförderung in die ausschließliche Gesetzgebungskompetenz der Länder übergegangen. Soweit das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) des Bundes nicht durch landesrechtliche Regelungen ersetzt wird, bleibt es weiterhin gültig. Darüber hinaus ist Art. 104a Abs. 4 GG a.F. gestrichen und die Wohnraumförderung auf die Länder übertragen worden. Gemäß dem neu in das Grundgesetz eingefügten Art. 143c GG und dem darauf basierenden Entflechtungsgesetz (Art. 13 des Föderalismusreform-Begleitgesetzes) stehen den Ländern für die wegfallenden Finanzhilfen für die Jahre 2007 bis 2019 Kompensationsleistungen des Bundes zu. Für die Jahre 2007 bis 2013 zahlt der Bund jährlich rund 518 Mio. Euro an die Länder; danach soll die Notwendigkeit dieser Transferleistungen überprüft werden.

Wohngeld

Das Wohngeld ist ein kompensatorisches Element in der grundsätzlich marktwirtschaftlich ausgerichteten Wohnraum- und Mietenpolitik in Deutschland. Damit einkommensschwächere Haushalte die Wohnkosten für angemessenen und familiengerechten Wohnraum tragen können, werden sie in den alten Ländern seit 1965 und in den neuen Ländern seit 1991 durch Wohngeld unterstützt. Auf Wohngeld besteht ein Rechtsanspruch, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das Wohngeld bewirkt, dass die begünstigten Haushalte nicht auf ein ganz besonders preisgünstiges und deshalb enges Marktsegment im Wohnraumbestand beschränkt sind, sondern sie Zugang zu Wohnraum mit durchschnittlichen Kosten haben. Dies unterstützt auch die Erhaltung und Schaffung stabiler Bewohnerstrukturen in den Wohnquartieren. Seit dem 1. Januar 2005 wird Wohngeld nur noch an Nicht-Transferleistungsbezieher geleistet, da bei Transferleistungsbeziehern die Unterkunftskosten von der Transferleistungsstelle berücksichtigt werden (Transferleistungen sind insbesondere Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe, Bafög, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung).

Eigentumsförderung

Die Organisierte Gruppenselbsthilfe ist ein spezielles Instrument der Eigentumsförderung innerhalb des sozialen Wohnungsbaus, um die Eigentumsbildung insbesondere junger Familien ohne oder mit wenig Eigenkapital zu ermöglichen.

Ziel der Eigentumsförderung durch die Eigenheimzulage war es, „Schwellenhaushalten“ und dabei vorrangig Familien mit Kindern verstärkt den Neubau oder den Erwerb eigenen Wohneigentums zu erleichtern. Die Eigenheimzulage (EHZ) wurde abgeschafft; Neufälle erhalten ab dem 1. Januar 2006 keine EHZ mehr (Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage).

Bausparförderung, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage

Angesichts der zunehmenden Tendenz zum Wohneigentum unterstützt der Staat das Bausparen durch die Gewährung von Wohnungsbauprämien und Arbeitnehmer-Sparzulagen.

Altersvermögensgesetz

Die selbstgenutzte Wohnimmobilie wird als ein Element der privaten Alterssicherung angesehen, obwohl angesichts der demographischen Entwicklung und der in einigen Regionen vorhandenen massiven Wohnungsleerstände einige Zweifel angebracht sind, ob diese Form der Vermögensbildung überall so sicher ist wie früher angenommen. Die Grundidee ist, dass nach der Abzahlungsphase das mietfreie Wohnen im Alter den Lebensstandard gegenüber dem Wohnen zur Miete erhöht oder ein Absinken vermeidet und finanziellen Spielraum lässt. Bei der seit 2002 bestehenden staatlich geförderten privaten Altersvorsorge („Riester-Rente“) wird das selbstgenutzte Wohneigentum in der Form des Entnahmemodells berücksichtigt (§ 92a, § 92b EStG).

Wohnwirtschaftliche Förderprogramme der KfW-Förderbank

Zum 1. Januar 2005 haben Bundesregierung und KfW-Förderbank die wohnwirtschaftlichen Programme umgestaltet. Das neue Programmangebot integriert bisher getrennte Programme und wird zielgenauer auf die verschiedenen Nutzerbedürfnisse zugeschnitten. Antragsteller, die ihre Gebäude sanieren und energetisch verbessern wollen, finden ein übersichtlicheres Programmangebot, von der geförderten Einzelmaßnahme bis hin zum komplexen Maßnahmenpaket. Darüber hinaus wird der Neubau energiesparender Gebäude, Errichtung und Erwerb von Fotovoltaikanlagen sowie die Schaffung von Wohneigentum gefördert. Die Förderung erfolgt über die Bereitstellung.

Initiative kostengünstig und qualitätsbewusst bauen

Die Bundesregierung fördert darüber hinaus die „Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“, die umfassend über die Möglichkeiten des kostengünstigen qualitätsbewussten Bauens und Modernisierens informiert.

Sozialer Wohnbau in Österreich

In österreichischen Städten entstanden ab Beginn des 20. Jahrhunderts (zB. durch den Wohnungsfürsorgefonds), besonders stark jedoch in den 1920er- und frühen 1930er-Jahren sowie zwischen den 1950er- und 1970er-Jahren zahlreiche soziale Wohnbauprojekte, meist Gemeindebau genannt. Diese waren häufig in Hofform angelegt und hatten vier bis sechs Etagen. Neuere Gemeindebauprojekte haben vielfältigere Erscheinungsformen. So gibt es in Wien neuerdings Gemeindewohnungen in Hochhäusern und in Linz ist das Vorreiterprojekt des ökologischen Städtebaus, die Solar City, ebenfalls ein gemeinnütziges Wohnbauprojekt.

Das österreichische System der sozialen Wohnversorgung ist durch einen engen Zusammenhang zwischen Wohnbauförderung und dem Agieren gemeinnütziger Bauvereinigungen qua Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gekennzeichnet, welche durch die Wohnungsgemeinnützigkeit steuerliche Begünstigungen erhalten und privilegierter Fördernehmer in der Wohnbauförderung sind, hierfür jedoch Regeln günstigem Mietpreisen - auch bei Auslaufen der Bindungen der Wohnbauförderungen - und kontinuierlichem Neubau unterliegen.

Umorientierung der Bauaufgabe

Während in den Jahrzehnten nach den beiden Weltkriegen des 20. Jahrhunderts die soziale Wohnversorgung weitgehend in Händen der Kommunen lag, übernehmen in Österreich seit den 1980er Jahren zunehmend gemeinnützige Bauvereinigungen die Aufgabe einer für breite Bevölkerungsschichten erschwinglichen Wohnversorgung und Wohnhausverwaltung. Obwohl beispielsweise die Stadt Wien noch immer rund 230.000 Bestandswohnungen verwaltet, liegt der Anteil der unter gemeinnützigen Rahmenbedingungen errichteten und obsorgten Wohnungen im Jahr 2007 bei über 20 Prozent, im städtischen Geschossbau bei rund 40 Prozent. In Mittel- und Kleinstädten übernehmen beinahe ausschließlich gemeinnützige Bauvereinigungen die Verwaltung ehedem kommunaler Wohnungen.

Verbandsorganisation

Der – im Gegensatz etwa zu Deutschland – aufrechterhaltene Sektor der gemeinnützigen Bauvereinigungen umfasst derzeit (2008) 193 Unternehmen; 101 von ihnen sind Wohnungsgenossenschaften. Die ältesten dieser Wohnungsgenossenschaften stammen aus den Jahren 1895 und 1907, seit 1946 sind sie – gemeinsam mit gemeinnützigen Kapitalgesellschaften – in der Dachorganisation Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (gbv-Verband) eingegliedert. Der gesamte österreichweite Verwaltungsbestand der „Gemeinnützigen“ beläuft sich auf rund 815.000 Wohnungen (Stand 2009) in den Rechtsformen von 99 Genossenschaften, 81 Gesellschaften mit beschränkter Haftung und 10 Aktiengesellschaften.

Praxis und Wirtschaftlichkeit

Generaldirektor des größten gemeinnützigen Unternehmens Sozialbau AG ist seit 1984 Herbert Ludl. Ludl besetzt im gbv-Verband die Funktion des stellvertretenden Obmannes und tritt als Autor sowie Herausgeber zahlreicher Bücher und Broschüren zum Themenbereich des gemeinnützigen Wirtschaftens im Wohnungsbereich hervor. Unter seiner Leitung fand bereits 18 Mal das international besetzte Diskussionsforum „Wohnwirtschaftliche Tagung“ statt, dessen Ergebnisse jeweils in Beitragsbänden publiziert werden. Einen konzisen Blick auf den „österreichischen Weg“ einer sozialen Wohnversorgung wirft die 2007 erschienene Broschüre „Gemeinnützige Bauvereinigungen in Österreich“, in der Ludl die Zusammenhänge zwischen dem österreichischen System der Wohnbauförderung und den Besonderheiten der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft beschreibt. Österreichs Wohnbauförderung konzentriert sich auf die so genannte „Objektförderung“, der Anteil an „subjektiven“ Unterstützungen in Form von Wohnbeihilfen hält sich daher im internationalen Vergleich auf sehr niedrigem Niveau. Die zitierte Broschüre wurde vom gbv-Verband editiert und ist zudem in deutscher und englischer Sprache als Download auf dem Web-Portal der Sozialbau AG platziert. Die Förderung der Wohnbaumaßnahmen über den Umweg der Hausverwaltungen wird zunehmend stark kritisiert. Zwar erleichtert eine solche Vorgangsweise den administrativen Aufwand vor grundlegenden Sanierungen, oft werden aber genau dadurch die individuellen Interessen und Bedürfnisse gar nicht berücksichtigt und somit Nutzungsberechtigte gänzlich um die ihnen zugedachte Förderungen gebracht. Die überflüssigen Mittel müssen dann anderwärtig verwendet werden und können als „Quersubventionierung“ vor allem auch nicht-förderungswürdiger Interessen angesehen werden.

Rolle im Klimaschutz

Eine wesentliche Funktion erfüllt der gemeinnützige Wohnbausektor Österreichs im Rahmen der weltweit diskutierten Klimaschutz-Strategie, also der Erfüllung des so genannten Kyoto-Zieles. Mit einer derzeitigen jährlichen Rate bei Energie sparenden Sanierungen und Modernisierungen von über 5 Prozent im Mietwohnungsbestand liegen „die Gemeinnützigen“ über ihrem Plansoll und übertreffen den privaten Wohnbausektor deutlich. Rund zwei Drittel des ab den 1950er Jahren errichteten gemeinnützigen Wohnbaubestandes sind bereits zumindest einmal saniert. Es werden dabei – mit Hilfe angesparter Mittel sowie unter Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsgelder – bis zu 70 Prozent an Ressourcen-Einsparungen erzielt.

Der GBV skizzierte im März 2010:

• Zwischen 2001 und 2009 weitete sich das reale Sanierungsvolumen von 337 Mio. Euro (nominell: 355 Mio. Euro) um über 44 % auf 490 Mio. Euro (nominell: 594 Mio. Euro) aus.

Das ist ein Fünftel – gemessen am gesamten Neubauvolumen der GBV.

• 2010 wird mit einer weiteren Erhöhung auf rund 510 Mio. Euro (nominell: 624 Mio. Euro) gerechnet.
• Wesentlichen Anteil an der Ausweitung der Sanierungsleistung hat die thermische Sanierung des gemeinnützigen Wohnungsbestandes. Sie kletterte seit den 1980ern von anfangs jährlich 3.500 Wohnungen auf 12.000 sanierte Mietwohnungen in den 1990ern auf über 15.000 Sanierungen im Jahr 2009.
• Dazu verbessert die GBV pro Jahr in rund 5.500 von ihr verwalteten Eigentumswohnungen deren energetischen Standard.
• Die kontinuierliche Bestandssanierung hilft insgesamt 5.800 Arbeitsplätze im Bau- und Baunebengewerbe sichern sowie jährlich rund 45.000 Tonnen CO₂-Emissionen einsparen.
• Sie dazu geführt, dass die gemeinnützige Wohnungswirtschaft den höchsten Prozentsatz thermisch sanierter Wohnungen aufweist. Bezogen auf den vor 1980 errichteten Wohnungsbestand liegt die durchschnittliche jährliche Sanierungsrate im eigenen Mietwohnungsbestand bei 6 %, inklusive Eigentumssektor bei 5 %;
• gemessen an allen Baualterklassen bis 2001 sind

es insgesamt 3,1 %; etwa das Dreifache wie bei gewerblichen und privaten Vermietern bzw. Wohnungseigentümergemeinschaften.

Energieeffizienz

Im Wohnhaus-Neubau sowie bei sanierten Wohnhausanlagen wird weitgehend der Niedrigenergiehaus-Standard erreicht. Einige Wohnungsunternehmen versuchen sich derzeit mit dem Bau von Passivhäusern. Unter Beteiligung der gemeinnützigen Bauvereinigungen sind in Österreich hierzu mehrere Demonstrationsobjekte entstanden, in Wien befindet sich gerade Europas größtes Experimentierfeld für passivhaus-geeignete Klimatechniken in Entwicklung, der Stadtteil „Eurogate“, der im Endausbau rund 900 Wohnungen umfassen wird.

Siehe auch

• Sozialer Wohnungsbau in Berlin
• Fuggerei in Augsburg (älteste Sozialsiedlung der Welt)
• Das Rote Wien
• Recht auf Wohnen
• Sozialer Wohnungsbau in New York City
• Wohnbeihilfe

Literatur

Geschichte

• Kerstin Dörhöfer: Erscheinungen und Determinanten staatlich gelenkter Wohnungsversorgunge in der Bundesrepublik Deutschland. Zur Planung und Durchführung des Wohnungsbau für die „breiten Schichten des Volkes“ (sozialer Wohnungsbau). Berlin 1978
• Tilman Harlander, Gerhard Fehl (Hrsg.): Hitlers Sozialer Wohnungsbau 1940–1945. Wohnungspolitik, Baugestaltung und Siedlungsplanung. Hamburg 1986
• Jürgen Mümken: Kapitalismus und Wohnen. Ein Beitrag zur Geschichte der Wohnungspolitik im Spiegel kapitalistischer Entwicklungsdynamik und sozialer Kämpfe. Lich 2006

Wandel des sozialen Wohnungsbaus durch Transformation der sozialen Sicherungssysteme

• Hans Jörg Duvigneau: Die neue Rolle der Wohnungsunternehmen. Vom Instrument der Verteilungspolitik zum wirtschaftlich agierenden Dienstleistungsunternehmen mit sozialem Anspruch – kann das gutgehen? Darmstadt 2001, schader-stiftung.de (PDF; 38 kB)
• Volker Eick, Jens Sambale (Hrsg.): Sozialer Wohnungsbau, Arbeitsmarkt(re)integration und der neoliberale Wohlfahrtsstaat in der Bundesrepublik und Nordamerika, Working Paper # 3 des John-F.-Kennedy-Institutes für Nordamerikastudien an der Freien Universität Berlin, 2005, ISBN 3-88646-056-8, GoogleBooks
• Björn Egner, Nikolaos Georgakis, Hubert Heinelt, Reinhart C. Bartholomäi 2004: Wohnungspolitik in Deutschland. Positionen. Akteure. Instrumente. Darmstadt 2004
• Johann Friedrich Geist, Dieter Kürvers: Das Berliner Mietshaus. Band 3: 1945–1989. Prestel, München 1989, ISBN 3-7913-0719-3.
• Thomas Knorr-Siedow: Trends im sozialen Wohnungsbau und in der Arbeitsmarktpolitik in Deutschland. In: Volker Eick, Jens Sambale (Hrsg.): Sozialer Wohnungsbau, Arbeitsmarkt(re)integration … 2005
• Claudia Pfeiff: Diskussionsbericht der Expertenrunde „Wohnen“: Die Versorgung mit Wohnraum als Aufgabe der Daseinsvorsorge – über die Existenzberechtigung von Wohnungsunternehmen in öffentlicher Hand. Schader-Stiftung, 2002, schader-stiftung.de (PDF; 54 kB)
• Interview mit dem Immobilienbesitzer Robert Vogel über ganz legale Schlupflöcher. In: Die Zeit, Nr. 35/1996

International

• Christiane Droste, Thomas Knorr-Siedow: Large Housing Estates in Germany, Policies and Practices. Utrecht University, 2004
• Allan Murie, Thomas Knorr-Siedow, Ronald van Kempen: Large Housing Estates in Europe, General Developments and Theoretical Back-grounds. Utrecht 2003

Österreich

• Manfred Wiltschnigg: Wirtschaftshistorische Aspekte des sozialen und kommunalen Wohnbaus in Ostösterreich. Univ.-Diss, Graz 2002

Weblinks

 Commons: Sozialer Wohnungsbau – Sammlung von Bildern, Videos und Audiodateien

• Reportage über Gehag und Oaktree
• Sozialbau Österreich
• Fotodokumentation (1920er bis 50er Jahre) der Landesversicherungsanstalt Westfalen im Bildarchiv des LWL-Medienzentrums für Westfalen