Verkaufsfläche

Verkaufsfläche ist ein Begriff, der eine dem Verkauf dienende Fläche bezeichnet. In planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Zusammenhängen wird er zum Begriff Geschossfläche in Bezug gesetzt.

Ermittlung der Verkaufsfläche

Die Verkaufsfläche ist nur der Teil der Verkaufsstätte, in dem regelmäßig der Verkauf stattfindet. Bis zur Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 rechnete man zu ihr nur die Flächen, auf denen die Waren präsentiert werden und die Kunden direkten Zugriff auf die Waren haben (Standflächen für Warenträger, Konsumbereiche usw.). Hinzugerechnet wurde die Kassenzone, wo im rechtlichen Sinne die Kaufhandlung stattfindet. Bereiche, die nicht im unmittelbaren Zusammenhang mit der Anbahnung von Kaufverträgen stehen (Flächen für Einkaufswagen, Flächen jenseits der Kassenzonen, wie Ein- und Ausgänge, Einpackzonen, Schaufenster usw.) zählte man hingegen nicht zur Verkaufsfläche.

Mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in Fragen der Auslegung öffentlichen Rechts vom 24. November 2005 hat sich diese Sichtweise dahin geändert, dass insbesondere auch der der Verkaufsstätte angehörende Bereich hinter den Kassen zur Verkaufsfläche zählt.

Die Modalitäten zur Ermittlung der Verkaufsfläche sind in den deutschen Bundesländern im Einzelhandelserlass geregelt.

Planungsrecht

Die Größe der Verkaufsfläche ist ein entscheidendes Kriterium für die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben innerhalb von Wohngebieten (allgemeines Wohngebiet) gemäß § 4 Baunutzungsverordnung. Aus wirtschaftswissenschaftlicher Sicht ist die Verkaufsfläche die maßgebliche Grundlage einer absatzorientierten Standortanalyse und erscheint deshalb grundsätzlich geeignet, die der wohnungsnahen Versorgung dienenden Geschäfte von den großflächigen Einzelhandelsbetrieben zu unterscheiden. Dieser Auffassung hat sich das Bundesverwaltungsgericht in seiner Rechtsprechung bisher bedient und es hatte die Grenze für die Großflächigkeit auf 700 m² gesetzt (in der Begründung zu BVerwG 4 C 14.04 vom 24.11.2005 wird die Grenze zur Großflächigkeit jetzt bei 800 m² gezogen). Maßgebliches Argument hierbei sind die Auswirkungen der Ladenbetriebe auf die Wohnnachbarschaft. Sowohl der Stellplatzbedarf wie auch die von der Unterbringung der Kfz-Stellplätze ausgehenden Umweltauswirkungen werden auf der Grundlage der Verkaufsfläche ermittelt. Je größer die Verkaufsfläche, desto größer der Stellplatzbedarf und das damit verbundene wohnschädliche Verkehrsaufkommen mit Lärm, Abgasen, Feinstaubbelastungen usw. Wettbewerbsgesichtspunkte können im Bau-/Planungsrecht dagegen nur indirekt berücksichtigt werden.

Überschreitet die Geschossfläche bzw. die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes ein bestimmtes Maß (1.200 m² bzw. bei älteren Bebauungsplänen 1.500 m² Geschossfläche / 800 m² bzw. 1.000 m² Verkaufsfläche), sind diese Einzelhandelsbetriebe nur in Sondergebieten (§ 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO)) oder in Kerngebieten (§ 7 BauNVO) zulässig. In diesen Fällen spielt häufig eine Rolle, ob die in dem geplanten Betrieb vorgesehenen Warensortimente hinsichtlich der Art und des Umfangs negative Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur der Gemeinde oder der Stadt haben und/oder ob sogar schädliche Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur benachbarter Gemeinden und Städte zu erwarten sind.

Einzelnachweise

Bitte den Hinweis zu Rechtsthemen beachten!