Immobilienfonds

Als Immobilienfonds werden verschiedene Gesellschaftsformen bezeichnet, die Kapital von mehreren Anlegern bündeln, um dieses in Immobilien zu investieren. Es gibt mehrere rechtlich und wirtschaftlich verschiedene Konstruktionen, die als Immobilienfonds bezeichnet werden können:

• Offener Immobilienfonds: Ein offener Immobilienfonds (OIF) ist ein rechtlich identifizierbares Sondervermögen, typischerweise ein offener Investmentfonds, das vorwiegend oder ausschließlich aus Immobilien und fallweise Beteiligungsgesellschaften an Immobilien besteht. Offene Immobilienfonds zeichnen sich dadurch aus, dass die Anzahl der Immobilien nicht beschränkt ist und weitere Ein- und Auszahlungen aus Anteilserwerb oder -verkauf aus dem Fonds möglich sind. In der Regel hat ein offener Immobilienfonds eine große Zahl von Anteilseignern und investiert in eine größere Anzahl von Einzelobjekten. Man unterscheidet Publikumsfonds, die für Privatanleger konzipiert sind, und Immobilien-Spezialfonds, die sich an einen bestimmten Anlegerkreis, in der Regel institutionelle Anleger, richten. Für die Publikumsfonds hat sich die Möglichkeit des jederzeitigen Verkaufs von Anteilen stark eingeschränkt. So müssen Anleger, die Immobilienfonds zeichnen, eine 24-monatige Haltepflicht für ihre Anteile einhalten und eine einjährige Kündigungspflicht für die ab 2013 erworbenen Anteile. Per 22. Juli 2013 wurde auch die Ausnahmeregelung, nach der die Kündigungsfrist bei Beträgen bis 30.000 Euro nicht eingehalten werden musste, abgeschafft.
• Geschlossener Immobilienfonds: Ein geschlossener Investmentfonds, der in Immobilien investiert. Ein solcher wird in der Regel aufgelegt, um ein einzelnes Projekt zu finanzieren. Ist das benötigte Kapital eingezahlt, wird der Fonds geschlossen; weitere Ein- und Auszahlungen sind ohne Weiteres nicht mehr möglich. Der Anleger hat hier in der Regel nur die Möglichkeit seine Fondsanteile am Zweitmarkt zu verkaufen, was i.d.R. mit erheblichen Verlusten verbunden ist.
• REIT (Real-Estate-Investment-Trust): Eine meist börsennotierte Kapitalgesellschaft zur Investition in Immobilien, die besonderen rechtlichen Regelungen unterliegt (Besteuerung, Aufsicht).

Darüber hinaus gibt es auch gewöhnliche Aktiengesellschaften, die vorwiegend oder ausschließlich in Immobilien investieren und Privatanlegern per Aktienkauf Immobilienbeteiligungen ermöglichen. Diese fallen im Allgemeinen nicht unter den Begriff des Immobilienfonds.

Entstehung Fondsauflage

In der Regel werden bei einer Fondsauflage Anleger zeitnah geworben und Immobilien zeitnahe erworben.

Bei Immobilienspezialfonds ist der Ausgangspunkt jedoch zuweilen auch ein bereits vorhandenes Immobilienportfolio, das ein institutioneller Anleger (Bank, Versicherung, Pensionskasse) bereits besitzt und verwaltet, nun aber in ein Sondervermögen (Fonds) einbringt. Da die Immobilien dabei nicht mehr mit Buchwert nach Abschreibungen in den Büchern stehen, sondern mit dem i.d.R. höheren gutachterlichen Verkehrswert, ergibt sich bilanziell eine Werterhöhung.

Problematik

• Schrottimmobilien

Der Erwerb von Beteiligungen an Immobilienfonds im Zuge des steuerlich subventionierten Baubooms in Ost- und West-Deutschland nach der Wiedervereinigung war häufig durch Schrottimmobilien geprägt.

Gesetzliche Regelungen zum Anlegerschutz

• Verkaufsprospektgesetz
• Kapitalanlagegesetzbuch