Pachtvertrag (Österreich)

Horemans, 1767: Bauern liefern dem Grundherren einen Pachtzins in Naturalien ab, Deutsches Historisches Museum Berlin

Die Pacht ist die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit gegen Entgelt mit der Möglichkeit der Fruchtziehung.

Pachten von Geschäftsräumlichkeiten

Vor Abschluss eines Vertrages über die Nutzung von Geschäftsräumlichkeiten sollten sich die Vertragspartner unbedingt Klarheit verschaffen, ob ihr Vertragsverhältnis als Miet- oder Pachtvertrag zu qualifizieren ist.

Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fasst unter dem Oberbegriff Bestandvertrag den Miet- und Pachtvertrag zusammen. In beiden Fällen handelt es sich um die Gebrauchsüberlassung von geschäftlich genutzten Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit.

Werden lediglich Geschäftsräumlichkeiten in Bestand gegeben, die als solche nur dem Gebrauch dienen können, liegt ein Mietvertrag vor, für den das Mietrechtsgesetz (MRG) besondere Regelungen vorsieht. Ist hingegen ein lebendes Unternehmen Gegenstand des Bestandvertrages, dann ist dieses Vertragsverhältnis als Pachtvertrag zu beurteilen.

Neben den Räumen muss also einem Pächter auch das beigestellt werden, was wesentlich zum Betrieb des Unternehmens und dessen wirtschaftlichem Fortbestand gehört. Dazu zählen insbesondere die Betriebsmittel wie Geschäftseinrichtung und Warenlager, der Kundenstock, die Vereinbarung einer Betriebspflicht, die Übernahme von Personal und die Festlegung eines umsatzorientierten Bestandzinses. Jedenfalls muss das wirtschaftliche Interesse des Bestandgebers an der Weiterführung des Betriebes erkennbar sein. Auch ein stillgelegtes Unternehmen kann verpachtet werden, sofern es sich nur um einen vorübergehenden Zustand der Betriebsunterbrechung handelt und nachvollziehbare Gründe für die Stilllegung vorliegen. Umgekehrt kann auch ein noch nicht in Betrieb genommenes Unternehmen Grundlage für einen Pachtvertrag sein. Das ist der Fall, wenn der Pächter verpflichtet ist, mit den beigestellten Betriebsmitteln ein Unternehmen bestimmter Art zu betreiben.

Beendigung von Pachtverträgen

Pachtverträge unterliegen den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Laut ABGB gibt es bezüglich der Beendigung keine zwingend rechtlichen Vorschriften. Es gelten daher die diesbezüglich getroffenen vertraglichen Vereinbarungen bzw. wenn es solche nicht gibt, die Bestimmungen des ABGB.

Kündigung

Pachtverträge können jeweils zum 30.6. oder 31.12. mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist aufgelöst werden. Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss sie vor Beginn der Kündigungsfrist dem anderen Vertragspartner zugestellt worden sein. Die Zeit des Postlaufes ist also zu berücksichtigen.

Einvernehmliche Auflösung

Beide Vertragspartner erzielen Einigung darüber, dass sie das Pachtverhältnis nicht mehr fortsetzen wollen. Eine einvernehmliche Auflösung ist immer und ohne weitere Einschränkungen möglich. Schriftlichkeit wird aus Beweisgründen empfohlen.

Untergang des Pachtobjektes

Nach den Bestimmungen des ABGB löst sich ein Bestandvertrag von selbst auf, wenn die in Bestand gegebene Sache zu Grunde geht.

Zeitablauf

Das ABGB enthält keine besonderen rechtlichen Vorschriften über Befristungsvereinbarungen. Der Pachtvertrag kann beliebig lang oder kurz, auch mehrfach hintereinander, befristet werden.

Vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages durch den Pächter

Der Pächter hat nach den Bestimmungen des ABGB die Möglichkeit, den Pachtvertrag vorzeitig aufzulösen. Dies kann vorgenommen werden, wenn das Pachtobjekt aus Gründen, die nicht von ihm verursacht wurden, in einem Zustand übergeben wurde oder in einen Zustand geraten ist, der es zum vereinbarten Gebrauch untauglich macht.

Vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages durch den Verpächter

Das ABGB zählt drei Tatbestände auf, die den Verpächter zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung berechtigen. Diese sind:

• Erheblich nachteiliger Gebrauch vom Pachtobjekt durch den Pächter.
• Qualifizierter Pachtrückstand, das heißt, dass der Pächter trotz vorheriger Mahnung die offene Pacht zum nächsten Termin nicht vollständig bezahlt hat
• Abbruch und Neuherstellung eines verpachteten Gebäudes

Weblinks

• Martin Leonhard, Alfred Zangger, Werner Baumann, Peter Moser: Pacht im Historischen Lexikon der Schweiz
• Weiterführende Informationen der Wirtschaftskammern Österreichs

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