Immobiliarmiete

Immobiliarmiete bezeichnet die entgeltliche Überlassung von Wohnräumen und Grundstücken sowie das Mieten von Geschäftsräumen.

Rechtsfamilien

Deutscher Rechtskreis

→ Hauptartikel: Mietvertrag (Deutschland) und Pachtvertrag (Deutschland)

→ Hauptartikel: Mietvertrag (Österreich) und Pachtvertrag (Österreich)

→ Hauptartikel: Mietvertrag (Schweiz) und Pachtvertrag (Schweiz)

Das bundesdeutsche Recht betrachtet die Wohnungs- und Geschäftsraummiete als vertragliches Schuldverhältnis und regelt sie im 8. Abschnitt des 2. Buchs des Bürgerlichen Gesetzbuches; sie entfaltet nur schuldrechtliche, keine dingliche Wirkung. In Österreich ist die Miete zwar als dingliches Recht grundbuchfähig; die Wirkung der Eintragung erschöpft sich jedoch darin, dass ein neuer Eigentümer die Miete gegen sich gelten lassen muss. Im BGB folgen auf allgemeine Vorschriften, die auch die Mobiliarmiete erfassen, in den § 549 bis § 577a BGB besondere Vorschriften über die Wohnraummiete.

Das deutsche Recht unterscheidet ferner zwischen bloßer Gebrauchsüberlassung, der Miete und der zusätzlichen Erlaubnis der Fruchtziehung, der Pacht. Die Pacht unterliegt, wenn sie als Landpachtvertrag gestaltet ist, den Sonderregeln der § 585 BGB. Nach § 581 Abs. 2 BGB sind die Regelungen des Mietrechts aber auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden, soweit sich nicht aus den § 584 bis § 584b BGB etwas anderes ergibt.

Romanischer Rechtskreis

Das französische Recht fasst den contrat de bail in römisch-rechtlicher Tradition als Unterform des contrat de louage (die römische locatio-conductio) auf. Der contrat de louage erfasst die Überlassung von Sachen (louage de choses, locatio-conductio rei) und Diensten (louage d'ouvrage, locatio conductio operarum). Weder zwischen Dienst- und Werkvertrag noch zwischen Miete (bail à loyer) und Pacht (bail à ferme) wird einheitlich und exakt in den Art. 1714 ff. C.civ. unterschieden. Das Wohnraummietrecht ist weitestgehend durch Sonderrecht ersetzt (Gesetz Nr. 89-624 tendant à améliorer les rapports locatifs).

Skandinavischer Rechtskreis

Das Immobiliarmietrecht Schwedens (hyra) wird weitestgehend durch das 12. Kapitel des Bodengesetzbuches (jordabalk) von 1970 festgesetzt; es ist systematisch dem Sachenrecht zuzurechnen. Das schwedische Recht unterscheidet dabei zwischen hyra und arrende. Die grobe deutsche Übersetzung mit Miete bzw. Pacht gibt den sachlichen Unterschied zwischen beiden jedoch nur verzerrt wieder: Der Unterschied besteht nicht in der Art, sondern im Objekt der Überlassung; während die hyra die Überlassung eines Gebäudes oder Gebäudeteils bezeichnet, meint jord die Überlassung von Land.

Common Law

Nach angloamerikanischem Recht kann Wohnraum (dwelling) durch licence oder lease zum Gebrauch überlassen werden. Durch licence entsteht ein rein schuldrechtlich wirkendes Verhältnis, der licensee hat keinen ausschließlichen Besitz. Sachenrechtlich ausgestaltet ist hingegen die lease. Das englische Recht hat aus historischen Gründen – alles Land gehört der Krone – nie ein dem kontinentaleuropäischen Recht vergleichbares Eigentum an Grund ausgebildet. Vielmehr werden die Herrschaftsrechte daran in freehold (zeitlich unbeschränkt, entspricht etwa dem Volleigentum) und leasehold (zeitlich beschränkt) eingeteilt. Die lease wird nach schuldrechtlichem Vertrag durch conveyance übertragen; die Vertragsparteien sind landlord (etwa ‚Vermieter‘) und tenant (etwa ‚Mieter‘).

Rechtsvergleichende Analyse

Überlassung von Geschäftsräumen

Mietzinsrecht

Das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter als Gegenleistung für die Überlassung zu entrichten hat, heißt Mietzins. In allen großen Rechtsordnungen herrscht für Anfangsmiete Vertragsfreiheit: Die Parteien können die Miethöhe frei vereinbaren. Eine Besonderheit kennt die französische Rechtspraxis: Der Mieter muss zu Beginn der Mietverhältnisses dem Vermieter ein sogenanntes Eintrittsgeld, den pas de porte zahlen. Seine Rechtsnatur wie auch sein ratio sind umstritten: Er wurde damit verteidigt, dass sich der Mieter durch den pas de porte das hohe Niveau an Kündigungsschutz in Frankreich erst „erkaufen“ müsse.

Literatur

• Wolfgang Hau: Harmonisierung des Immobiliarmietrechts in Europa – Bestandsaufnahme und Perspektiven. In: JZ. Band 65, Nr. 11, 2011, S. 553–561, doi:10.1628/002268810791536589.
• Peter Trenk-Hinterberger: Internationales Wohnungsmietrecht. N.G. Elwert Verlag, Marburg 1977 (Darstellung des deutschen Kollisionsrechts mit rechtsvergleichenden Einführungen).
• Sebastian Wolff: Kündigungsschutz und Mietzins im Gewerbemietrecht Europas. dissertation.de, Berlin 2001 (Zugl. Diss. Berlin 2001. Rechtsvergleichende Darstellung des Gewerberaummietrechts in Europa).

Einzelnachweise

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