Mietshaus

Die Escherhäuser waren die ersten Miethäuser der Stadt Zürich.

typische Miethäuser deutscher Großstädte aus der Zeit um 1900 in Erfurt

Ein Mietshaus (auch: Miethaus oder Zinshaus) ist ein Gebäude, in dem die einzelnen Einheiten vom Vermieter gegen ein (meist monatliches) Entgelt - dem Mietzins - zur Verfügung gestellt werden. Hierzu wird zwischen Vermieter und Mieter ein Vertrag geschlossen, in dem sich der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch der Mietsache einschließlich aller dazugehörenden baulichen und technischen Einrichtungen zu gewährleisten, während sich der Mieter verpflichtet, die hierfür vereinbarte Miete einschließlich aller anfallenden Nebenkosten (in Österreich und der Schweiz Mietzins) regelmäßig fristgerecht zu entrichten.

Ebenso gebräuchlich ist die Vermietung von Gewerberäumen, -etagen oder ganzen Gebäuden an einen oder mehrere Gewerbemieter. Hierbei wird neben der Miete auch die gesetzlich vorgeschriebene Umsatzsteuer fällig. Die zum Zwecke der Ausübung eines Gewerbes angemieteten Räume dürfen demgemäß in der Regel nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Gegenüber Miethäusern in Großstädten sind in den geschlossen bebauten Gebieten von mittleren Ortschaften Nordwesteuropas (Britische Inseln, Niederlande, Belgien und Nordwestdeutschland) Reihenhäuser mit nur einer oder zwei Wohnungen stärker verbreitet. Deren Eigentümer leben meistens auch darin.

Zinshäuser in Österreich

Bei Zinshäusern in Österreich handelt es sich um ältere Gebäude, die den (insbesondere Preis- und Kündigungs-)Schutzbestimmungen des Mietrechts unterliegen und zum Zwecke der Erwirtschaftung von Mieterträgen errichtet wurden. Das Baujahr eines Zinshauses liegt vor 1945. Manche dieser Mietshäuser sind außerdem denkmalgeschützt. Vornehmlich handelt es sich bei den Mietverhältnissen in einem Zinshaus um unbefristete Hauptmietverhältnisse. Ältere Zinshäuser aus einer Zeit von vor dem Zweiter Weltkrieg hatten bis zur Reform des Mietrechtsgesetzes im Jahr 1994 durch das Richtwertgesetz sehr strikte Zinsregelungen, die sogenannten Friedenszinsregelungen.

In Österreich findet man Zinshäuser, meist vom Eigentümer nicht bewohnte Liegenschaften, fast ausschließlich in Wien. Hier sind Zinshäuser größer als in anderen Städten, da sie ab der Hochgründerzeit oft als Doppeltrakter mit Straßen- und Hoftrakt errichtet wurden. War in der Frühgründerzeit noch die bäuerliche L- oder U-Form charakteristisch, so wurde diese in der Hochgründerzeit vom zweitraktigen H-Gebäude abgelöst. Bei diesem waren Straßen- und Hoftrakt parallel zueinander angeordnet, mit einem Treppenhaus dazwischen. In der Spätgründerzeit wurde die Bebauung, die auf maximale Ausnutzung der Grundfläche abzielte, auf sog. Straßenhöfe weiterentwickelt, bei denen die straßenseitige Fluchtlinie durch einen kleinen Hof unterbrochen wurde.

Bauherren der gründerzeitlichen Zinshäuser waren wohlhabende Privatleute, nicht selten Witwen, auch spekulierende Bauunternehmen, die oft gleich mehrere Gebäude in den neu parzellierten Straßen erbauten. Aufgrund fehlender mietrechtlicher Schutzbestimmungen waren Zinshäuser dankbare Investitionsobjekte, deren Eigentümer über ihre Mieter große Macht ausüben konnten.

Die Fassadengestaltung war stets opulent und der Ringstraßenarchitektur nachempfunden. Damit stand die äußere Erscheinung mitunter in einem krassen Missverhältnis zum gebotenen Wohnkomfort. In den Außenbezirken, insbesondere im 10.-12., 14.-17. und 20. sowie in Teilen des 2., 5. und 18. Bezirks bestand die typische Wohneinheit nur aus einem ca. 20 Quadratmeter großen straßenseitigen Zimmer, das durch eine Küche mit dem hofseitig gelegenen Allgemeingang verbunden war. Manche Wohnungen verfügten zusätzlich über ein Kabinett. Die Toiletten waren außerhalb der Wohnungen am Gang angeordnet. In solchen Wohnungen waren nicht selten siebenköpfige Familien untergebracht.

Die Bauleistung konnte bis zum Ende der Monarchie nicht mit dem Wohnbedarf Schritt halten, sodass der gröbste Wohnungsbedarf erst in der Zwischenkriegszeit durch das Wohnbauprogramm der SPÖ einigermaßen gestillt werden konnte. Trotzdem sind weite Teile Wiens bis heute städtebaulich von der Architektur der gründerzeitlichen Stadtplaner geprägt.

Siehe auch

• Mietskaserne
• Tenement House Act

Literatur

• Cejka, Christoph: Wertermittlungsmethodenvergleich zum Verkehrswert ertragsschwacher Immobilien - Wiener Zinshaus. Wien 2005, Masterthese Immobilienlehrgänge der TU Wien.
• Haberditzl, Thomas: Die Anwendung der verschiedenen Mietzinsarten beim Wiener Zinshaus. Wien 2008, Masterthese Immobilienlehrgänge der TU Wien.
• Ousku-Oberhoffer, Christian: Die Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten für steuerliche Zwecke am Beispiel des Wiener Zinshauses. Wien 2008, Masterthese Immobilienlehrgänge der TU Wien.
• John, Michael: Hausherrenmacht und Mieterelend: Wohnverhältnisse und Wohnerfahrung der Unterschichten in Wien 1890-1923. Verlag für Gesellschaftskritik, Wien 1982.