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Zwangsräumung
Die Zwangsräumung, in der Schweiz auch Exmission, in Österreich auch Delogierung, einer Wohnung oder eines Grundstücks ist eine im Rahmen der Räumungsklage bzw. des Räumungsverfahrens erfolgende Maßnahme der Zwangsvollstreckung.[1]
Zwangsgeräumt wird ein Objekt, delogiert oder exmittiert aber ein Subjekt; der englische Ausdruck eviction hierfür bedeutet im Lateinischen sogar den Wiedereintritt des Besitzers (Gläubigers) in seine ursprünglichen Rechte.
Für die Räumung bedarf es grundsätzlich eines Räumungstitels (Räumungsurteil, notarielle Räumungsverpflichtung, vollstreckbare Ausführung des Zuschlagsbeschlusses bei einer Zwangsversteigerung). Dieser muss in der Regel namentlich auf alle Bewohner lauten. Unter Umständen muss er auch die volljährigen, wirtschaftlich selbstständigen Kinder nennen. Anderenfalls ist die Räumung unzulässig. Allenfalls in Fällen, in denen der Mieter oder ehemalige Eigentümer sein Besitzrecht an der Wohnung durch Auszug offensichtlich aufgegeben hat, kann der Eigentümer eigenmächtig in die Wohnung eindringen. Anderenfalls droht ihm ein Schadensersatzanspruch des Mieters[2] oder ehemaligen Eigentümers. In einem weiteren Urteil des LG Duisburg wurde die Eigenmacht durch Aufgabe des Besitzes seitens des Mieters bestätigt. In solchen Fällen ist sie erlaubt.
Als erlaubte Eigenmacht können Fälle angenommen werden, die aufgrund des besonderen Schutzes des Eigentums als verfassungsrechtliche Norm geschützt werden. Ausnahmen gibt es demnach im Mietrecht, wenn die Erlangung des Eigentums – etwa durch Kündigung oder Beendigung des Mietverhältnisses – aufgrund fehlender Übergabe nicht erreicht wird. In einem solchen Fall ist üblicherweise ein Titel zu beantragen, da aufgrund ständiger Rechtsprechung nur der Gerichtsvollzieher den Eigentümer wieder in den Besitz seines Eigentums (etwa einer Wohnung) versetzen darf. Ist allerdings – etwa durch Überlastung – die Besitzzurückerlangung zumindest erheblich erschwert und/oder hat der Mieter ersichtlich den Besitz der Wohnung aufgegeben, kann der Vermieter die Wohnung eigenmächtig aufgrund Treu und Glauben räumen lassen, wenn er zuvor eine letzte Frist gesetzt hat und der Mieter durch Untätigkeit erkennen lässt, am Besitz endgültig desinteressiert zu sein.[3] In einem Urteil des Landgericht Duisburg vom 28. Februar 2012 [4] wird klargestellt, dass der Vermieter insbesondere nach vorheriger Fristsetzung und nach einem längeren Zeitraum, indem der Mieter der Aufforderung des Vermieters nicht nachgekommen ist, zur Öffnung des Wohnraums berechtigt ist. Wenn der Mieter bspw. keine Anschrift hinterlässt, die Wohnung verwahrlost hinterlässt, wird nach § 229 BGB i.V.m § 858 Abs. 1 BGB im Sinne von Treu und Glauben auch eine Entsorgung bzw. eigenmächtige Sicherung des Habes erlaubt. Durch die Mietrechtsreform gilt auch dies als strittig, da nach § 885a ZPO[5] eine Einlagerung der Dinge durch den Vermieter nicht mehr unbedingt verlangt wird.
Die Zwangsräumung wird vom Gerichtsvollzieher auf Antrag eines Gläubigers bewirkt, wenn der Schuldner die Wohnung oder das Grundstück nicht freiwillig räumt. Erforderlichenfalls kann der Gerichtsvollzieher dabei unmittelbaren Zwang anwenden, also z. B. Schlösser aufbrechen und austauschen oder den Schuldner unter Gewaltanwendung aus der Wohnung setzen.
Die nicht unerheblichen Kosten einer Zwangsräumung – Gebühren des Gerichtsvollziehers, Auslagen für eine Spedition zwecks Transport bzw. Entsorgung des Mobiliars, evtl. Anwaltskosten – sind zunächst vom Gläubiger zu zahlen, fallen letztlich aber dem Schuldner zur Last.[6] Grundsätzlich ist es Sache des Schuldners, sich rechtzeitig um eine Ersatzwohnung zu bemühen. Notfalls wird er von der Stadt bzw. Gemeinde in eine Obdachlosenunterkunft eingewiesen. Stellt sich die Zwangsräumung in einem besonderen Einzelfall als sittenwidrig dar, kann der Schuldner gemäß § 765a ZPO Vollstreckungsschutz beantragen.[7] Zuständig für diesen Antrag ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, dort entscheidet der Rechtspfleger.
Einstweilige Verfügung
Vor der Mietrechtsreform galten strenge Maßstäbe an die Voraussetzungen einer einstweiligen Verfügung, außer in Fällen von Leib und Leben gab es im Wohnraummietrecht keine Grundlage dafür. Nach der Reform wurde der § 940a ZPO[8] neu gefasst, so dass im Wohnraum bei Zahlungsverzug eine einstweilige Verfügung sogar ohne mündliche Verhandlung möglich wurde. Im Gewerbemietrecht gibt es die einstweilige Verfügung schon länger, sie wird hier auch in den Fällen des § 546 BGB[9] angewandt, kodifiziert ist sie in den sehr allgemein gehaltenen § 935 ZPO.[10]
Die Beschränkungen vor der Reform galten nach § 940a ZPO nicht für Gewerbe, wo es auch andere Gründe für das Zutreffen einer einstweiligen Verfügung gibt, etwa bei wirtschaftlicher Not des Vermieters oder anderer außergewöhnlicher Härten.
Siehe auch
- Mietausfall durch rückständige oder ausbleibende Mietzahlungen
- Räumung der Mainzer Straße
- Liebigstraße 14 (Berlin)
- Hausbesetzung
Einzelnachweise
Weblinks
Commons: Zwangsräumung – Sammlung von Bildern, Videos und Audiodateien
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| Dieser Artikel basiert ursprünglich auf dem Artikel Zwangsräumung aus der freien Enzyklopädie Wikipedia und steht unter der Doppellizenz GNU-Lizenz für freie Dokumentation und Creative Commons CC-BY-SA 3.0 Unported. In der Wikipedia ist eine Liste der ursprünglichen Wikipedia-Autoren verfügbar. |