Eigentümergrundschuld

Die Eigentümergrundschuld ist im Grundstückswesen eine Grundschuld, die dem Eigentümer des belasteten Grundstücks zusteht; so dass eine Identität zwischen Grundschuldgläubiger und Eigentümer des belasteten Grundstücks besteht. Von der Gesetzessystematik ist sie in § 1196 BGB, also im Rahmen des Grundschuldrechts, erwähnt. Dadurch wird deutlich, dass es sich um ein von einem Grundgeschäft – insbesondere Forderung – losgelöstes (abstraktes; besser: nicht-akzessorisches) Grundpfandrecht handelt.

Allgemeines

Die Eigentümergrundschuld hat rangsichernde Wirkung, weil der Eigentümer mit ihrer Eintragung im Grundbuch den dort freien Rang in Abteilung III blockiert und damit später einzutragende Fremdgrundschulden auf nachrangige Rangpositionen verweist. Die aus mehreren Grundpfandrechten entstehende Rangfolge hat Bedeutung in einer etwaigen späteren Zwangsversteigerung des Grundstücks. Diese rangsichernde Funktion erfüllen Eigentümergrundschulden insbesondere in der Industrie, wenn diese auf ihren Grundstücken Gleichrangrahmen in Form untereinander gleichrangiger Eigentümergrundschulden „auf Vorrat“ eintragen lässt und spätere Kreditaufnahmen durch Abtretungen einzelner Eigentümergrundschulden an Kreditinstitute oder Versicherungen als Kreditsicherheit zur Verfügung stellt. Dann ist es gleichgültig, dass die Kreditgewährungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen, weil sie grundschuldrechtlich den gleichen Rang erhalten.

Entstehung

Eine Eigentümergrundschuld kann entweder durch Bestellung oder kraft Gesetz entstehen.

Bestellung

Die Eigentümergrundschuld entsteht originär durch einseitige Erklärung des Grundstücks-Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragung (§ 1196 Abs. 2 BGB). Materiell-rechtlich ist sie daher formfrei, formell-rechtlich gilt eine Beglaubigungspflicht nach § 29 GBO. Der Inhalt der originären Eigentümergrundschuld weicht deutlich vom Inhalt einer originären Fremdgrundschuld ab:

• Nach § 1197 Abs. 1 BGB ist eine Zwangsvollstreckung in das eigene Grundstück nicht möglich, damit nicht der Ausfall nachrangiger Berechtigter herbeigeführt werden kann. Allerdings ist eine Unterwerfungserklärung nach § 794 Abs. 1 Satz 5 ZPO wegen der Eigentümergrundschuld zulässig und eintragbar, weil die Beschränkung des § 1197 Abs. 1 BGB etwa bei der Abtretung der Eigentümergrundschuld entfallen kann.
• Die originäre Eigentümergrundschuld ist grundsätzlich unverzinslich (§ 1197 Abs. 2 BGB), da der Eigentümer regelmäßig keine Zinsansprüche gegen sich selbst haben kann (ebenso wenig wie eine Forderung; deshalb ihre Abstraktheit). Dennoch sind Zinsen eintragbar, weil auch diese Beschränkung bei einer späteren Abtretung entfallen kann. Die Abtretung der Zinsen ist jedoch erst seit dem Tage der Abtretung, nicht aber bereits seit dem Tage der Eintragung der Eigentümergrundschuld, zulässig.
• Der Löschungsanspruch aus den § 1179a und § 1179b BGB entsteht nicht bereits bei der originären Eigentümergrundschuld, sondern wird erst Inhalt einer zwischenzeitlich durch Abtretung entstandenen Fremdgrundschuld. Abtretungsgläubiger (Zessionare) erwerben daher eine Eigentümergrundschuld nicht mit Löschungsanspruch, sondern dieser ist erst durch die Zession entstanden (§ 1196 Abs. 3 BGB).

Kraft Gesetz

Derivativ entsteht die Eigentümergrundschuld

• regelmäßig durch Umwandlung einer Hypothek über die Zwischenstufe Eigentümerhypothek, der keine gesicherte Forderung mehr zugrunde liegt (§ 1177 Abs. 1 Satz 1 BGB);
• ferner bei Fremdgrundschulden in den verschiedensten Fällen:
  • durch Wegfall des Sicherungszwecks bei Kreditinstituten als Grundschuldgläubiger,
  • durch Abtretung vom Grundschuldgläubiger an den Eigentümer,
  • durch Zahlung des Eigentümers auf das Grundschuld-Kapital (gleichgültig, ob der Eigentümer zugleich auch persönlicher Schuldner ist oder nur Sicherungsgeber),
  • durch unterbliebene Neufassung der Tilgungsklausel bei der Abtretung der Grundschuld an einen neuen Gläubiger.

Durch schuldrechtliche Vereinbarungen in der Grundschuldbestellungsurkunde (Tilgungsklausel, Generalsicherungsklausel oder abstraktes Schuldanerkenntnis) sind entstehende Eigentümergrundschulden zugunsten von Kreditinstituten lediglich auflösend bedingt gestaltet. Endgültige Eigentümergrundschulden entstehen nur bei der Rückabtretung an den Grundstückseigentümer oder Verzicht einer Bank auf eine Fremdgrundschuld. Häufigste Entstehungsursache der Eigentümergrundschuld ist die endgültige Tilgung von Krediten, die mit einer Fremdgrundschuld oder Hypothek besichert sind. Dann ist der Sicherungszweck der Fremdgrundschuld dauerhaft entfallen, wodurch dem Grundstückseigentümer gegenüber dem Kreditgeber ein Rückgewähranspruch auf Rückübertragung der Grundschuld zusteht. Die endgültige Tilgung der Forderung begründet auch ohne ausdrückliche Regelung einen Rückgewähranspruch aus dem Sicherungsvertrag. Der Anspruch entsteht bereits mit der Grundschuldbestellung aufschiebend bedingt durch Tilgung der gesicherten Forderung, allerdings nur für den entsprechend rangletzten Teil der Grundschuld. Dieser Rückgewähranspruch beinhaltet ein Wahlrecht, wonach der Kreditgeber

• die Grundschuld auf den Sicherungsgeber zurück übertragen muss (§ 1192, § 1154 BGB): es entsteht eine Eigentümergrundschuld oder
• auf die Grundschuld verzichtet (§ 1192, § 1168 BGB): es entsteht eine Eigentümergrundschuld oder
• die Grundschuld aufhebt (§ 1192, § 1183, § 875 BGB): Grundschuld muss gelöscht werden.

Anders als bei der originären Eigentümergrundschuld, die durch Eintragung ersichtlich ist, handelt es sich bei den Formen der derivativen Eigentümergrundschuld um so genannte „verdeckte Eigentümergrundschulden“, weil in der Regel die Eintragung der Fremdgrundschuld im Grundbuch bis zur Löschung erhalten bleibt.

Besonderheiten

Bei einer Veräußerung eines mit Eigentümergrundschuld belasteten Grundstücks steht die originäre Eigentümergrundschuld dem bisherigen Eigentümer weiterhin als Fremdgrundschuld gegen den Erwerber zu; dann fällt auch die Beschränkung der Zwangsvollstreckung nach § 1197 Abs. 1 BGB fort. Steht eine originäre Eigentümergrundschuld bei einer Zwangsversteigerung im geringsten Gebot, so fällt ein etwaiger Versteigerungserlös dem Eigentümer zu (in der Insolvenz: der Insolvenzmasse). Deshalb müssen nachrangige Gläubiger vorrangige Eigentümergrundschulden pfänden lassen oder sich ihre Ansprüche rechtzeitig anderweitig (etwa durch Abtretung) sichern.

Vorrangige Eigentümergrundschulden

Geht einer Fremdgrundschuld eine Eigentümergrundschuld im Range vor, muss der Gläubiger der Fremdgrundschuld ein Hineinwachsen in die rangbessere Position anstreben. Dadurch wird verhindert, dass andere Gläubiger die vorrangige Eigentümergrundschuld pfänden und dadurch ein Aufrücken des Gläubigers in eine ranghöhere Position vereiteln. Zudem wird verhindert, dass bei einer Grundstücksversteigerung die Versteigerungserlöse in Höhe der Eigentümergrundschuld an den Grundstückseigentümer ausgekehrt werden.

Nach § 857 Abs. 1 ZPO kann bei Zwangsvollstreckungen gegen den Grundstückseigentümer eine Eigentümergrundschuld zu seinen Gunsten gepfändet werden. Mit einer Pfändung erwirbt dann der Pfändungsgläubiger nach § 1287 BGB ein Pfandrecht an der Eigentümergrundschuld. Die Pfändung greift jedoch nur, wenn die Eigentümergrundschuld zuvor vom Grundstückseigentümer noch nicht abgetreten worden ist. Daher ist die Abtretung einer Eigentümergrundschuld zu Gunsten nachrangiger Grundpfandgläubiger auch ein wichtiges taktisches Mittel zur Verhinderung von Pfändungen Dritter in vor- oder gleichrangige Eigentümergrundschulden.

Gleichrangrahmen

Der Gleichrangrahmen ist die Kombination von mehreren originären, inhaltsgleichen Eigentümergrundschulden mit absolut gleichrangiger Eintragung. Dabei wird die gesetzliche Rangfolge des § 879 Abs. 1 Satz 1 BGB (Lokusprinzip) durch einen Gleichrangvermerk bei allen Eigentümergrundschulden nach § 45 Abs. 1 GBO außer Kraft gesetzt. Insoweit besitzt § 45 Abs. 1 GBO nicht nur formelle, sondern sogar materielle Rechtskraft. Bei Eigentümergrundschulden ist eine dingliche Einigung über den Gleichrang nicht erforderlich, so dass eine einseitige Erklärung des Grundstückseigentümers bei der Bestellung ausreichend ist. Üblich sind Eigentümer-Briefgrundschulden, bei denen die Besicherung durch eine außergrundbuchliche Abtretung an den Kreditgeber erfolgt. Da diese Abtretung nicht im Grundbuch eingetragen wird, besitzen die Gläubiger meist keinen Überblick über die Ausnutzung (Valutierung) des Gleichrangrahmens.

Derartige Gleichrangrahmen sind typisch für Industrieunternehmen, die hiermit nachstehende Motive verfolgen:

• hohe Flexibilität bei künftigem Kreditbedarf,
• niedrige Transparenz der künftigen Gläubiger untereinander,
• keine Rangfolgeprobleme für zeitlich später zum Zuge kommende Kreditgeber.

Rechtliches Schicksal der persönlichen Forderung

Sofern auf das Grundschuld-Kapital gezahlt wird (warum auch immer), hat dies auf die persönliche Forderung des Grundschuldgläubigers folgende Auswirkungen:

• Sind Sicherungsgeber und Kreditnehmer identisch, wird die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld, und gleichzeitig vermindert sich die persönliche Forderung der Bank.
• Zahlt der Sicherungsgeber für den mit ihm nicht identischen Kreditnehmer, dann bleibt ausnahmsweise die persönliche Forderung der Bank (gegen den Kreditnehmer) bestehen, und die Grundschuld wird zur Eigentümergrundschuld. Die Bank kann dann jedoch die fortbestehende Forderung (gegen den persönlichen Schuldner) nicht mehr geltend machen, weil sie doppelte Befriedigung erlangen würde. Aufgrund der Sicherungsabrede muss die Bank diese Forderung an den Sicherungsgeber abtreten, da es bei der Grundschuld keinen gesetzlichen Forderungsübergang („cessio legis“ wie bei der Hypothek, hier Automatik) gibt.

Einzelnachweise

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