Grundschuld

Die Grundschuld (lateinisch debitum fundi) ist nach deutschem Sachenrecht das dingliche Recht, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (beispielsweise einem Wohnungseigentum oder einem Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Die Grundschuld wird regelmäßig als Kreditsicherheit verwendet. Ein vergleichbares Rechtsinstitut in der Schweiz ist der Schuldbrief nach Art. 842 ff.Vorlage:Art./Wartung/ch-Suche ZGB (Zivilgesetzbuch). Es handelt sich um ein abstraktes Recht; die Forderung besteht zunächst „für sich“ und ist nicht an einen anderen Vertrag (z. B. Immobiliendarlehen) gebunden. Auch ist es zunächst gleichgültig, wer Eigentümer des Grundstücks oder des grundstücksgleichen Rechts ist. Solche Verknüpfungen erfolgen typischerweise in einer begleitenden vertraglichen Zweckvereinbarung, die den Gläubiger in der Verwertung auf den Zweck eines weiteren begleitenden Vertrages einschränken soll.

Allgemeines

Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und ist in den §§ 1191 ff. im 3. Buch „Sachenrecht“ des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Die Regelungen zur Grundschuld wurden zuletzt durch das Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken am 19. August 2008 geändert. Auf die Grundschuld finden die Regelungen zur Hypothek (insbesondere zur Bestellung und Übertragung) gemäß § 1192 BGB entsprechende Anwendung, mit Ausnahme der Regelungen, denen die Abhängigkeit der Hypothek zur Forderung zugrunde liegt.

Mit der Grundschuld wird gemäß § 1191 BGB ein Grundstück in der Weise belastet, dass dieses Grundstück für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet. Nach § 1191, § 1192 I BGB i.V.m. § 1120 BGB und i.V.m. §§ 94 ff.Vorlage:§§/Wartung/juris-seite BGB können aber ausnahmsweise auch bewegliche Sachen mit einer Grundschuld belastet sein.

Die Grundschuld wird als dingliches Recht an einem Grundstück in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Sie gewährt dem Gläubiger gemäß § 1147 BGB einen Anspruch auf „Duldung der Zwangsvollstreckung“ gegen den Schuldner. Der Anspruch entsteht nach der Kündigung der Grundschuld (§ 1193 BGB). Die Verwertung des Grundstücks erfolgt dann durch öffentliche Zwangsversteigerung § 15 ff. ZVG oder Zwangsverwaltung gemäß § 146 ff. ZVG.

Auf die Grundschuldurkunde ist das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 305 ff. BGB) anwendbar, wenn sie auf einem Formular des Gläubigers (in der Regel der Bank) beruht.

Buch- und Briefgrundschuld

Es gibt zwei Arten der Grundschuld:

1. Buchgrundschuld: Sie ist in Abteilung III des Grundbuches eingetragen.
2. Briefgrundschuld: Es wird zusätzlich zum Eintrag in Abteilung III vom Grundbuchamt − auf einem Formular der Bundesdruckerei − ein Grundschuldbrief ausgestellt.

Der Briefausschluss ist im Grundbuch einzutragen, d.h. eine Grundschuld ist grundsätzlich eine Briefgrundschuld, es sei denn der Briefausschluss ist eingetragen − dann handelt es sich um eine Buchgrundschuld (§§ 1192 Abs. 1, § 1116 Abs. 1, Abs. 2 BGB).

Der Grundschuldbrief ist ein Wertpapier; er verkörpert im Rechtsverkehr die Grundschuld. Während für die Übertragung einer Buchgrundschuld auf einen anderen Gläubiger im Regelfall die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist, reichen bei einer Briefgrundschuld ein Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefes aus. Die Briefgrundschuld lässt also aus dem Grundbuch nicht immer erkennen, wer der Gläubiger ist; die Gläubigerstellung kann sich außerhalb des Grundbuchs geändert haben. Die Abtretung einer Briefgrundschuld kann privatschriftlich oder aber in notariell beglaubigter Form erfolgen. Nachteil der privatschriftlichen Abtretung ist die fehlende Vollzugsfähigkeit im Grundbuch.

Unabhängigkeit zur Forderung

Im Gegensatz zu Hypotheken sind Grundschulden nicht akzessorisch zu einer Forderung, d.h. sie sind nicht von Bestand und Umfang der gesicherten Forderung(en) (beispielsweise Darlehen) abhängig und können für sich allein übertragen oder genutzt werden. In der Praxis wird die Grundschuld allerdings fast nur – wie die Hypothek – zur Sicherung einer Forderung bewilligt. Diese wird als Sicherungsgrundschuld bezeichnet (Legaldefinition in § 1192 Abs. 1a BGB). Aber auch die Sicherungsgrundschuld ist nicht von dem Bestand der Forderung abhängig. Grundschulden können daher – anders als Hypotheken – auch nach deren Bestellung noch für andere Forderungen als Sicherheit herangezogen werden, indem einfach der Sicherungsvertrag entsprechend erweitert wird. Das ist auch der Grund, weshalb in der Praxis Grundschulden den Hypotheken vorgezogen werden. Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag werden üblicherweise noch Grundschuldzinsen (dingliche Zinsen) und die Nebenleistung eingetragen. Die Grundschuldzinsen sichern höhere Forderungen mit ab, die z.B. durch Zahlungsverzug entstehen und den Grundschuldnominalbetrag übersteigen.

Sicherungsvertrag und Rückgewähranspruch

Trotz der rechtlichen Unabhängigkeit der Grundschuld von der gesicherten Forderung als persönlichem Anspruch sind Grundschuld und gesicherte Forderung durch den Sicherungsvertrag (Zweckerklärung für Grundschulden) verbunden. Nach der Rückzahlung aller durch die Grundschuld gesicherten Forderungen entsteht aus dem Sicherungsvertrag ein Rückgewähranspruch. Der Rückgewähranspruch kann auf Rückabtretung der Grundschuld, auf Verzicht durch den Gläubiger sowie auf Löschung der Grundschuld gerichtet sein. In der Praxis wird dieser Anspruch von Kreditinstituten aber meistens auf den Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung beschränkt. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. XI ZR 244/90) dürfen die Banken dafür keine Gebühr verlangen.

Befriedigung des Gläubigers

Maßgeblich für den Wert und die Sicherheit einer Grundschuld ist der Rang ihrer Grundbucheintragung. Der Rang eines Rechtes in Abt. II und III richtet sich in derselben Abteilung nach der Reihenfolge, im übrigen nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Das früher eingetragene Recht geht grundsätzlich dem später eingetragenen Recht vor.

Bei einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger dem Rang nach befriedigt. Daher verlangen viele Kreditinstitute zur Absicherung eines Darlehens eine Grundschuld ersten Ranges.

Die Rangverhältnisse können durch Einigung und Eintragung geändert werden (sog. Rangbestimmung). Die betreffenden Erklärungen bedürfen nach § 29 GBO der notariellen Beglaubigung.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen des dinglichen Anspruchs

Ferner ist üblich, dass der Eigentümer sich gemäß § 800 ZPO in der Weise der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwirft, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig sein soll, was allerdings auch der Eintragung ins Grundbuch bedarf. Andernfalls muss die Bank in einem Urteil rechtskräftig feststellen lassen, dass der Eigentümer des Grundstücks zur Duldung der Zwangsvollstreckung verpflichtet ist. Ein solcher Prozess wäre sehr kostenintensiv und zeitaufwendig. Somit ist die Zwangsvollstreckung in das Grundstück auch nach einem Eigentumswechsel möglich, ohne dass vorher ein Vollstreckungstitel gegen den neuen Eigentümer erwirkt werden muss.

Persönliche Schuldübernahme und Zwangsvollstreckungsunterwerfung

In der Praxis erfolgt anlässlich der Grundschuldbestellung in der Grundschuldbestellungsurkunde üblicherweise auch eine Übernahme der persönlichen Haftung samt Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in Höhe des Grundschuldbetrages und ggf. der Nebenleistungen in das gesamte Vermögen. Die persönliche Haftungsübernahme ist ein von der eigentlichen Grundschuldbestellung zu trennender Vorgang. Es handelt sich dabei um ein abstraktes Schuldversprechen und wegen der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung auch um einen gesonderten Vollstreckungstitel gemäß § 794 Absatz 1 Ziffer 5 ZPO. Aus der notariellen Urkunde kann damit die Zwangsvollstreckung sowohl in den belasteten Grundbesitz als auch in das gesamte sonstige Vermögen erfolgen, ohne dass hierzu ein Urteil erforderlich ist.

Bei der Abtretung der Grundschuld geht die persönliche Vollstreckungsunterwerfung nicht automatisch mit der Grundschuld auf den neuen Gläubiger über. Vielmehr muss der selbständige Anspruch hieraus ausdrücklich mit abgetreten werden.

Eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung in der Grundschuldurkunde muss ebenfalls in der Sicherungsvereinbarung (Sicherungszweckerklärung) explizit vereinbart sein, es sei denn sie ist laut den AGB der Bank wirksam als prinzipiell zu leistende Sicherheit vorgegeben; anderenfalls ist sie nichtig.

Besondere Formen der Grundschuld

Gesamtgrundschuld

Von einer Gesamtgrundschuld spricht man, wenn dieselbe Grundschuld auf mehreren Grundstücken lastet. Die Grundstücke müssen nicht demselben Eigentümer gehören. Die Grundschuld wird in Abt. III des Grundbuchs bei jedem Einzelgrundstück mit einem Gesamthaftvermerk eingetragen.

Analog zur Gesamtschuld haftet jedes belastete Grundstück für den gesamten Grundschuldbetrag. Der Gläubiger kann sich aussuchen, aus welchem der Grundstücke er seine Befriedigung verlangt, er kann aber auch alle belasteten Grundstücke gleichzeitig in Anspruch nehmen. Wird nur ein Grundstück in Anspruch genommen und aus diesem Grundstück auf die Grundschuld gezahlt, erlischt in dem entsprechenden Umfang die Grundschuld auf den anderen Grundstücken. Zahlt der eine Grundstückseigentümer auf die Grundschuld (hierzu zählt auch die Erlösverteilung in der Zwangsversteigerung) und hat er einen Ersatzanspruch gegen die Eigentümer der anderen belasteten Grundstücke, dann erwirbt er in Höhe seines Ersatzanspruchs die Grundschulden auf den anderen Grundstücken.

Eine Gesamtgrundschuld ist wirtschaftlich zweckmäßig, wenn die Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden, beispielsweise wenn mehrere Grundstücke in ihrer Gesamtheit einen landwirtschaftlichen Betrieb bilden. Der Gläubiger kann gleichzeitig die Zwangsversteigerung aller Grundstücke aus derselben Grundschuld beantragen und durch Verfahrensverbindung im Versteigerungsverfahren (Gesamtausgebot) erreichen, dass ein Erwerber alle belasteten Grundstücke gleichzeitig erwirbt, also in den Genuss der wirtschaftlichen Einheit kommt. Der Gläubiger erhofft sich hierdurch einen höheren Erlös als bei der Zerschlagung der wirtschaftlichen Einheit.

Eine Gesamtgrundschuld entsteht auch bei der Umwandlung eines belasteten bebauten Grundstücks in Wohnungseigentum oder Teileigentum. In diesem Fall wird das ursprüngliche Grundbuchblatt geschlossen und die ursprüngliche Grundschuld wird, ohne dass sie in irgendeiner Weise verteilt wird, in jeweils voller Höhe zur Gesamthaft auf allen neuen Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchblättern eingetragen.

Eigentümergrundschuld

→ Hauptartikel: Eigentümergrundschuld

Eine Eigentümergrundschuld ist nach deutschem Sachenrecht eine Grundschuld, die auf den Namen des Grundstückseigentümers in das Grundbuch eingetragen ist. Dies ist möglich, da einer Grundschuld nicht zwangsläufig eine persönliche Forderung gegenüberstehen muss (Merksatz: „Eine Grundschuld hat keinen Schuldgrund“), wie es etwa bei der Hypothek der Fall ist.

Ziel der Eintragung einer Eigentümergrundschuld kann es zum Beispiel sein, sich eine höhere Rangstelle für eine spätere Kreditaufnahme zu sichern. Insbesondere bei einer Eigentümer-Briefgrundschuld steht ein schnelles Sicherungsmittel zur Verfügung. Aber auch durch Schenkung oder Erbschaft von dem ursprünglichen Kreditgeber kann eine Eigentümergrundschuld entstehen.

Eine Eigentümergrundschuld entsteht auch kraft Gesetzes, wenn bei einer Hypothek die gesicherte Forderung ganz oder teilweise erloschen ist, beispielsweise durch Kredittilgung (§ 1164, § 1177 BGB). Die „freien Teile“ der Hypothek wandeln sich dann automatisch in eine (verdeckte) Eigentümergrundschuld um. Dies ist aus dem Grundbuch in der Regel nicht ersichtlich.

Bestehen außer einer Eigentümergrundschuld noch gleichrangige oder nachrangige Grundpfandrechte Dritter am Grundstück, so können die Inhaber dieser Grundpfandrechte den gesetzlichen Löschungsanspruch aus § 1179a BGB gegen den Eigentümer geltend machen. Der Eigentümer hat dann seine Eigentümergrundschuld zu löschen. Sinn und Zweck dieses seit dem 1. Januar 1978 eingeführten Löschungsanspruches ist es, ein Aufrücken gleichrangiger oder nachrangiger Grundpfandrechte zu ermöglichen. Dieser Löschungsanspruch kann vertraglich ausgeschlossen werden; dies bedarf aber der Eintragung ins Grundbuch.

Löschungsbewilligung nach Darlehensrückzahlung

Im Gegensatz zur Hypothek kann eine Grundschuld auch nach der Erfüllung der abgesicherten Schuld weiterbestehen. Nach Rückzahlung des Darlehens, für dessen Sicherung die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wurde, hat der Sicherungsgeber einen Anspruch auf Löschung oder Übertragung der Grundschuld. Diese Löschung oder Übertragung ist eine Nebenpflicht des Kreditvertrages. Hierfür darf die Bank keine gesonderten Bankgebühren erheben.

Der Schuldner kann, mit Zustimmung des Grundschuldgläubigers, die Grundschuld (für ein künftiges Darlehen) bestehen lassen. Stimmt der Grundschuldgläubiger dem nicht zu, kann er Löschungsbewilligung erteilen und damit (unabhängig von einer Eintragung im Grundbuch) seiner kreditvertraglichen Nebenpflicht entsprechen.

Der Schuldner kann frei entscheiden, ob er eine Löschungsbewilligung oder eine Übertragung der Grundschuld bei Darlehenserledigung fordert. Er kann die Grundschuld auch auf sich selbst übertragen lassen, womit eine Eigentümergrundschuld entsteht. Durch die Rückzahlung wandelt sich die Sicherungsgrundschuld nur dann automatisch in eine Eigentümergrundschuld um, wenn (auch) auf die Grundschuld und nicht nur auf die gesicherte Forderung gezahlt wird (in der Regel schließen Banken eine Tilgung der Grundschuld aber aus, um sich die Grundschuld zur Sicherung künftiger Forderungen zu bewahren).

Die Löschungsbewilligung kann, nachdem sie notariell beglaubigt wird, vom Eigentümer dazu verwendet werden, beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld zu beantragen.

Der Kreditgeber kann auch beim Fortbestehen einer Restschuld auf die Sicherheit verzichten und eine Löschungsbewilligung erteilen.

Grundschuldbestellung

Eine Grundschuldbestellung ist die Zustimmung des Eigentümers eines Grundstücks zu der Belastung seines Grundstücks (z. B. als Kreditsicherheit für Kredite) mit einer Grundschuld. Die komplexen Regelungen zur Grundschuldbestellung sind in einem Vordruck, der so genannten Grundschuldbestellungsurkunde, enthalten. Sie ist ein Sicherungsvertrag, der eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt und deshalb der gerichtlichen Inhaltskontrolle von Haftungsklauseln unterliegt. Die Grundschuldbestellung umfasst sowohl die materiell-rechtlichen Erfordernisse (§ 873 BGB) als auch die formell-rechtlichen Aspekte, nämlich den Antrag auf Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch und die Bewilligung des Grundstückseigentümers. Die Grundschuldbestellung ist entweder notariell zu beurkunden oder öffentlich beglaubigt dem zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) vorzulegen. Eine Beurkundung ist erforderlich, wenn sich der Grundstückseigentümer in der Urkunde vorab der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO).

Abgrenzung zur Hypothek

Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld abstrakt. Das heißt, dass die im Grundbuch eingetragene Schuldsumme nichts über das dadurch abgesicherte Darlehen aussagt. Beispiel: Der Schuldner macht mit seiner Bank eine sogenannte Sicherungsabrede. Darin erklären Bank und Darlehensnehmer, dass die bestellte Grundschuld über 150.000,00 € zur Sicherung eines Darlehens über 70.000,00 € dient. Eine solche Sicherungsabrede kann privatschriftlich verfasst werden und bedarf somit nicht der notariellen Form. Im vorliegenden Beispiel ist die Grundschuld nur mit 70.000,00 € valutiert (belastet). Da die Grundschuld abstrakt ist, kann sie auch durch ein weiteres Darlehen belastet werden, bis die 150.000,00 € ausgereizt sind, also noch mit weiteren 80.000,00 €. Die Grundschuld kann also mehrere Darlehen bis zum eingetragenen Betrag absichern, allerdings ausschließlich für den eingetragenen Gläubiger bzw. für den Gläubiger, an den der eingetragene Gläubiger die Grundschuld überträgt. Ein weiterer Aspekt der Abstraktheit der Grundschuld besteht in ihrer Eigenschaft der Eigentümergrundschuld. Zahlt man ein Darlehen ab, das durch eine Grundschuld gesichert ist, so erwirbt der Schuldner diese Grundschuld. Ist das Darlehen komplett zurückgezahlt, so ist die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld geworden. Der Vorteil im Gegensatz zur Hypothek besteht nun darin, dass die Grundschuld erneut mit einem oder mehreren Darlehen valutiert werden, an einen anderen Gläubiger abgetreten oder im Grundbuch gelöscht werden kann.

Diese Tatsachen führten in den letzten Jahren dazu, dass die Grundschuld bei den Grundpfandrechten den größten Anteil besitzt (derzeit rund 80 %). Hypotheken werden nur noch von öffentlichen Stellen (z. B. der WfA – Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen) zur Absicherung von staatlichen Darlehen verwendet.

Risikobegrenzungsgesetz

Erwerb der Grundschuld

Im Jahr 2007 wurde in den Medien berichtet, dass Grundschulden angeblich missbraucht würden. Da der Sicherungsvertrag bei einer Abtretung (Verkauf) der Grundschuld nicht automatisch auf den neuen Gläubiger übergeht, kann dieser die Grundschuld theoretisch in voller Höhe vollstrecken, wenn ihm der ursprüngliche Sicherungsgrund nicht bekannt ist. Als Gegenmaßnahme des Schuldners wird lediglich eine Schadensersatzklage gegen den ehemaligen Gläubiger, der die Forderung verkauft hat, ohne für eine rechtsgültige Übertragung des Sicherungsvertrages zu sorgen, angesehen.

Der Käufer von grundpfandrechtlich besicherten Forderungen bekommt im Rahmen einer Due Diligence zumeist Kenntnis von den Sicherungszweckerklärungen und kann daher nicht unabhängig von der Darlehensrestschuld aus dem Grundpfandrecht vollstrecken lassen. Der Darlehensnehmer hätte in diesem Fall das Rechtsmittel der Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO.

Im Rahmen des Risikobegrenzungsgesetzes wurde 2008 gesetzlich festgeschrieben, dass es keinen gutgläubigen einredefreien Erwerb der Sicherungsgrundschuld geben kann. Wird der Kredit verkauft, kann der Darlehensnehmer dem neuen Gläubiger diese Sicherungsabrede entgegenhalten. Ein bisher – mangels Kenntnis der Sicherungsabrede – nach § 1157 S. 2 BGB dennoch möglicher gutgläubiger einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld wird durch die neue Regelung nach § 1192 Abs. 1a BGB ausgeschlossen.

Kündigung des Grundschuldkapitals

Das Kapital einer Grundschuld muss gem. § 1193 Abs. 1 S. 1, 3 BGB mit einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden, bevor die Zwangsvollstreckung aus ihr betrieben werden kann. Eine hiervon abweichende vertragliche Vereinbarung ist aufgrund des Risikobegrenzungsgesetzes durch § 1193 Abs. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn die Grundschuld der Sicherung einer Geldforderung dient. Das Gleiche gilt auch für die Zwangsverwaltung eines Grundstücks.

Siehe auch

• Vollstreckungstitel
• Rentenschuld (eine besondere Form der Grundschuld nach §§ 1199 BGB ff.)
• Sicherungsgrundschuld
• Globalgrundschuld

Literatur

• Clemens Clemente: Recht der Sicherungsgrundschuld. 5. revidierte Auflage. RWS Verlag, Köln 2008, ISBN 978-3-8145-8161-3.
• Wolfgang Rauch, Steffen Zimmermann: Grundschuld und Hypothek. Der Realkredit in der Bankenpraxis. 2. völlig neu überarbeitete Auflage. Verlag C. H. Beck, München 1998, ISBN 3-406-44428-8.
• Heinz Gaberdiel, Martin Gladenbeck (Bearb.): Kreditsicherung durch Grundschulden. 9. neu bearbeitete Auflage. Erich Schmidt Verlag, Berlin 2011, ISBN 978-3-503-13085-6 (Lizenz des Deutschen Sparkassen-Verlags).

Weblinks

• § 1191 BGB
• § 1192 BGB
• § 800 ZPO

Einzelnachweise

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